2-1. 相続人不存在の発見から売却までの流れを徹底解説！弁護士・士業向けタイムライン付き
相続人がいない不動産、いわゆる「相続人不存在」の物件に関するご相談が、弁護士や士業の皆さまの元にも増えてきているのではないでしょうか。
本記事では、相続人不存在が発覚したあと、実際に不動産を売却するまでの全体の流れを、タイムライン形式で整理してご紹介します。
全体の流れ（概要）
相続人不存在の不動産を売却するには、主に以下の7つのステップを踏みます。
ステップ1：死亡情報の把握・初期調査
• 住民票の除票・戸籍謄本などから相続人調査を行い、「相続人が存在しない可能性」を確認します。
• 法定相続人が見当たらない場合、相続人不存在として家庭裁判所へ申立てを行う方向で検討。
ステップ2：相続財産管理人の選任申立
• 管轄の家庭裁判所にて、「相続人不存在」を理由に相続財産管理人の選任申立てを行います。
• 裁判所により弁護士等が選任され、公告・債権者への通知などが始まります。
ステップ3：官報公告・利害関係人の調査
• 官報に公告を出し、債権者・受遺者などの利害関係者が名乗り出る機会を設けます（原則2回、期間約6〜12ヶ月）。
• 相続人が現れた場合は手続中止。現れなければ「相続人不存在」が確定します。
ステップ4：不動産の現状調査・評価
• 相続財産管理人の責任で、不動産の現地調査・法的調査・評価を実施。
• 必要に応じて、不動産会社や鑑定士などと連携し「売却可能か」「解体すべきか」等を判断。
ステップ5：売却方法の検討・入札準備
• 原則として入札方式で売却を行うことが多く、最低価格や条件の設定を行います。
• 管理人が主導し、広告・マッチング・内覧等の準備も進めます。
ステップ6：家庭裁判所への売却許可申立
• 相続財産管理人が買主を決定したら、その売却価格が適正であることを証明するため、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
• 申立てには、不動産鑑定士が作成した鑑定評価書や、複数の不動産会社からの査定書、入札方式をとった場合はその入札結果など、売却価格の妥当性を裏付ける客観的な資料の提出が不可欠です。
• 裁判所がこれらの資料を精査し、売却を許可した後に、初めて売買契約を締結することができます。
ステップ7：所有権移転・清算手続き
• 売買契約の締結・代金の受領後、所有権移転登記を実行。
• 最後に、債務の清算や残余財産の処理を行い、業務完了となります。
全体タイムライン（イメージ図）
まとめ
